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    2. 差價超4000萬元!北京法拍房價格跳水,剛需客進場

      中房報記者 李葉丨北京報道

      “差價4014萬元,4.3折起拍!”“差價1100萬元,低于評估價44%”“6.8折,檢漏豪宅!”北京某法拍房從業者的社交媒體上,這些起拍價極低、折扣巨大的法拍房吸引著多名意向客戶問詢。

      在阿里拍賣網站上,北京東城區安定門一套評估價4271萬元的房產,起拍價為2391元,在經歷了3609次圍觀后,因無人出價流拍;舊宮一套估價3000萬余元的房源,起拍價僅1692萬元,同樣因無人出價流拍……

      這些碎片化的一角,組成了北京法拍房市場最真實的光景。

      中國房地產報記者注意到,今年下半年以來,北京法拍房掛拍數量激增,成交量小幅度上漲。與此同時,起拍價低至5折~6折的法拍房源頻現,流拍也不在少數。

      12月1日~12月3日,中國房地產報記者就上述情況采訪了多位法拍房從業人員、法律人士、房地產專家及法拍房買家。

      “最近法拍房的成交折扣更大了,甚至出現了起拍價成交的資產?!?聚德鼎盛拍賣有限公司(以下簡稱“聚德鼎盛”)一名工作人員在接受中國房地產報記者采訪時坦言,部分8折房源流拍。

      興業起航(北京)國際拍賣有限公司拍賣部總監程長波也告訴記者,近期,住宅基本上是5折~7折起拍,7折~9折成交居多。由于城六區和郊區等區域不同,撿漏的折扣率也會有些不一樣。起拍價成交不算個例,每天或每隔一天有1套~2套,有些不是城六區的會更多。

      上述聚德鼎盛工作人員還透露,目前法拍房市場上剛需客戶占6成以上比例,因為前期二手市場的不穩定,導致買房人對于樓市價格沒有信心,擔心接盤,所以投資客戶會在這個時候選擇觀望,剛需客戶會在這個時候抄底,以節省購房成本。

      原先在房地產市場上極易被忽略的法拍房正受到剛需客的關注,此現象背后,是二手房市場下行與法拍房數量激增的相互影響。

      剛需客大量入場

      “不是二手房買不起,是法拍房更有性價比?!?/p>

      在經歷了未拍到、拍賣取消、價格超過預期等幾次失敗的競拍后,彤彤(化名)終于以市場價9折的價格拍下了心儀的房源,節省下來的費用依然可觀。

      她告訴中國房地產報記者,該房源是作為剛需自住的?!霸谛〖t書APP上看到有人買了法拍房,就深入了解了下?!?/p>

      不過,在參與法拍房競拍的同時,彤彤也對二手房市場持續關注著?!岸址亢头ㄅ姆渴峭娇吹?,只不過最后是法拍房成交?!?/p>

      彤彤的買房經歷并不是個例。

      在社交平臺上,有不少拍到心儀房源的購房人分享著自己的競拍經歷。其中,同步關注二手房、剛需自住是關鍵詞。

      北京象拍拍信息服務有限公司(以下簡稱“象拍拍”)總經理段成龍向記者表示, 現在的法拍房市場上,投資客和剛需客各占一半。

      上述聚德鼎盛工作人員則表示,目前法拍房市場上剛需客戶占6成以上比例。近幾年,法拍房的客戶群體一直是剛需客居多,多數客戶選擇以居住或者入學為前提。但是本身房產就是金融屬性和居住屬性并存的,兩者并不沖突。

      這是一個巨大的變化。

      實際上,在過去很多年里,法拍房一直被看作傳統二手房供給的補充渠道,投資客是活躍在這個市場中的主體。

      根據此前的公開報道,有知情人士估計,在整個法拍房市場中,職業投資客及機構能占到80%左右。

      亦有法拍機構表示,中產投資者占到法拍市場的50%左右,這些投資者有一套或者多套房產,有一定的投資理財觀念;20%的法拍房被職業投資客拍走,凈利潤大概在15%左右;公司或者其他機構拍下10%~15%,有些公司自用或者長期持有,也會在法拍市場上淘一些性價比高的房源;剛需人群買走大概10%~15%的法拍房,因為首次置業者更加謹慎。

      主力購買人群發生改變,源于交易周期的延長。

      “在2020年撿漏的機會還不少,收益也不錯。但到了2021年后,由于一些房企‘暴雷’,債權復雜、盡調難度增加。雖然撿漏機會仍有,收益也沒有降,但是拍到手后并不是那么好賣了,投資周期變得很長?!?一名曾在 “輔拍”公司任職的人士透露。

      聚德鼎盛的工作人員也告訴記者,對于投資客戶來說交易周期是關鍵,剛需客戶交易成本是關鍵。目前市場交易成本降低了,但是交易周期延長了,所以法拍房市場現在是剛需客戶在下手。10月份開始,交易數據中多數都是置換型資產,法拍房的客戶群體和二手房有很大重疊,或者說兩者之間互相轉化。

      “法拍房對于剛需客戶來講不僅僅是價格低,在稅費認定、貸款額度上都能得到實惠。因為法拍房本身在價格認定上和二手房存在區別,所以在目前的商貸比例下,法拍房的銀行實際批貸額度更高,對于剛需客戶來講可以大大節省首付比例。反觀投資客因為多數選擇全款入局,所以這個優勢反而沒什么吸引力?!?他說。

      象拍拍總經理段成龍則表示,法拍房市場與二手房市場息息相關,受二手房市場的影響也很大。在二手房市場行情下滑的情況下,法拍房的價格也會受影響。

      成交價下滑背后

      一組數據印證了上述從業者對法拍房市場的判斷。

      根據瀚海研究院發布的法拍數據,北京法拍房11月成交房源245套,成交總額為17.34億元,套均成交價708萬元,成交總金額環比下降14.58%,套均成交折扣7.7折。

      成交價下滑背后,是法拍房掛拍量激增與二手房市場下行的雙重影響。

      IPG中國區首席經濟學家柏文喜告訴記者,從市場供求關系角度分析,如果市場上供應的法拍房數量超過需求,價格就可能會下降。

      瀚海研究院發布的法拍數據顯示,2023年11月全國共掛拍法拍房24.2847萬套,環比上漲99.26%,同比上漲177.35%。其中住宅掛拍10.7068萬套,環比上漲73.63%,同比上漲121.99%。2023年1~11月累計總掛拍量115.4612萬套,年度掛拍總量首次突破100萬套。

      北京的法拍房掛拍量同樣值得關注,2023年3季度,北京法拍房掛牌房源1929套,環比上漲4.72%,同比上漲1.96%。

      “法拍房掛拍量激增的原因包括,隨著經濟增長放緩和就業形勢不穩定,一些人無法按時償還房貸,導致房屋被銀行或其他金融機構拍賣;一些開發商出現資金鏈斷裂等問題,導致部分樓盤無法按時交付,或為解決自身債務糾紛拍賣房屋,都會導致法拍房的增加?!焙幽蠞砷嚷蓭熓聞账魅胃督ㄔ诮邮苡浾卟稍L時表示。

      段成龍向記者闡述了一種近兩年法拍房市場上的新趨勢?!敖衲暌詠?,法拍市場上整棟樓乃至整個小區被批量拍賣的現象頻現。以我們服務的北京區域為例,這類型的法拍房已占據市場的20%~30%。這個占比在過去是難以想象的,過去通常一年才出現一個?!?/p>

      據象拍拍統計,目前位于北京市的麗都悅府、世紀星城、山水文園、中國鐵建國際城、南新園、石坊院等小區,以及綠地中央廣場、華英園、艾迪遜、馬坊物流園、超級蜂巢等商業地產,均有批量法拍實施。

      從數據上看,北京法拍房掛拍量激增的同時,法拍房的成交量也有小幅上升。瀚海研究院數據顯示,11月,北京法拍房成交總面積5.19萬平方米,環比上漲1.66%,連續3個月成交量上漲。

      對此,全聯并購公會信用管理委員會專家安光勇分析,疫情對于房產的影響逐漸減弱,加上信貸環境的寬松,使得一部分因疫情等原因暫時放棄的購房者重新進入市場,帶動了法拍房成交量的增長;此外,法拍市場的規范化和透明化程度提高,也進一步推動了這一狀況的形成。

      不過,整體統計數據與個人經驗也存在偏差。

      程長波則表示,法拍房談不上成交量上漲,因為每個月出來的房源固定。根據這段時間的數據來看,因防止撤拍立罰高,上個月成交的房源,反而沒有以往高。

      值得一提的是,市場上有不少聲音認為,法拍房的價格與數量同樣影響著二手房市場。

      “法拍房市場的活躍便于二手買家談價,好多購房人開始以法拍房成交價作為買房參考了?!币幻ㄅ姆繌臉I人士分析。

      “抄底”勝算幾何?

      在拍賣網站上,北京有眾多區位優異、品質極高、起拍價極低的房源引發著關注。這些房源 “抄底”成交的幾率有多大?

      “起拍價是法院定的,很多起拍價很低的房子,都是外地法院?!卞7ㄅ木W的工作人員劉偉告訴記者。

      以“網紅小區”萬柳書院6號樓的201號、202號房源為例,評估價在7000萬元的房屋,掛拍在2900萬余元起拍,相差超4000萬元。巨大的差價,在社交媒體上引發眾多咨詢。

      不過,多位法拍房從業人員向意向購買者“潑了盆冷水”,萬柳書院太火了,不可能底價成交的。

      實際上,在二手房交易網站,萬柳書院常年處于無房可售的狀態。

      去年5月,阿里法拍網掛牌了萬柳書院14號樓7層702和4號樓5層2單元502的房源,經過上百輪競拍,最后成交總額高達1.85億元。其中一套房更是拍出了36.6萬元的單價,刷新北京法拍市場最高紀錄。

      例外并非沒有。

      阿里法拍網上,朝陽區黃廠南里一套評估價為1200萬元的法拍房,最終以860萬元的底價成交,差價超340萬元;海淀區安寧莊一套接近1300萬元的法拍房以905萬元的起拍價成交,相當于打6.9折……

      程長波告訴記者,起拍價成交不算個例,每天或每隔一天有1套~2套,有些不是城六區的會更多。

      風險也是值得注意的。

      劉偉提醒,成交價極低的是個例,而且可能會在前期背調時發現一些難處理的問題,所以不建議參拍者自己去拍。

      財經評論員張雪峰表示,“購買法拍房需要注意的風險包括:產權風險、法律風險、市場風險、經營風險、物業風險等。在購買前需要對房屋進行調查,以免購買后出現不必要的麻煩?!?/p>


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